本地出生人口+净迁入人口是决定城镇商品房市场刚性需求的核心要素。

　　“租售同权” 将提升租房需求对购房需求的替代效应

数据来源：公开资料整理

　　“租售同权” 将促进劳动力流转。我国租房比例较低、 自住率高企一定程度上造成了租房-购房市场之间的失衡。“租售同权” 的核心目标是大力发展热点城市的租房市场，降低劳动力流转成本，同时也会带来城市人口年轻化，推动产业升级。

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　　 一二线租赁市场高速发展，预计CAGR为10.5%。预测租赁市场规模：2015年我国流动人口2.3亿人，对应租房比例为67%，租房市场总规模约为2万亿。14个热点城市2015年时市场规模8344亿元，预测2020时达13766亿元，年均复合增长率10.5%。

    热点城市2005-2015流动人口规模（万人）

　　长期以来，由于缺乏政策、服务与资金支持，我国住房租赁市场发展缓慢，难以满足广大城镇居民“住有所居”的需求。必须通过政府和企业共同努力，不断深化住房制度改革，从制度建设、金融支持、服务保障等方面入手，多措并举，为住房租赁市场的长期、健康、稳定发展保驾护航，才能补上短板，实现租售“两条腿”走路

　　作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场，在2017年实现重要突破。通过资源整合，各地租赁住房供给稳定上升。数据显示，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。

　　在日前举行的“住房租赁新时代”研讨会上，中国房地产业协会会长刘志峰说，加快发展住房租赁是深化住房制度改革的重要内容，是实现“住有所居”的重要途径，对改善城镇居民住房条件、解决大城市人口住房问题，尤其对解决新市民、新就业大学毕业生和各类人才的住房需求，具有重要和现实的意义。

　　如何看待住房租赁在我国的发展？住房租赁还有哪些问题亟待解决？住房租赁前景如何？围绕这些问题，经济日报记者采访了几位专家。

　　两省两市需求接近发达国家——

　　市场大但整体发展不成熟

　　为什么要大力发展住房租赁市场？多年来，我国房地产市场有了较大发展，但目前市场仍以售卖为主，住房租赁则发展较慢。

　　租赁占比高是大城市住房市场的典型特征，因为租赁需求在大城市表现较为明显。住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹列举了一组数据：两省两市租赁市场的规模和发达国家已经非常接近。“两省”是广东省和浙江省，城镇家庭中分别有47%和41%的家庭是租房居住的。“两市”是北京和上海，分别有37.2%和38.3%的家庭是通过租赁解决居住需求，已达到发达国家租赁市场的规模，远远高于全国25.8%的平均水平。这表明中国大城市的租赁市场非常庞大。

　　在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强看来，解决当前租赁市场的问题，要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场。要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行为。从发达国家和地区的经验来看，居民住房直接或通过房地产经纪出租仍然占主体，所以传统租赁方式不能忽视，仍需要规范发展。同时，既要提高人们的租住意愿，又要提高人们的出租意愿。要平衡好出租人和承租人的权利义务关系。要减轻住房出租税费、增加住房持有成本，引导人们将闲置住房拿来出租。